02/10/2023

Wat is het voordeel van vastgoed te kopen via een vennootschap?

Bent u eigenaar van een vennootschap en plant u te investeren in vastgoed, dan vraagt u zich wellicht af hoe u dat het beste doet: privé of via uw vennootschap? Vastgoed kopen via een vennootschap biedt enkele aantrekkelijke voordelen, maar de medaille heeft ook een keerzijde. We zetten de voordelen op een rijtje, maar staan ook stil bij de nadelen van een aankoop van vastgoed via uw vennootschap.

Voordelen van een vastgoedinvestering via uw vennootschap

Aftrekbare kosten

Het vastgoed dat u aankoopt met uw vennootschap, kan u gedurende 33 jaar afschrijven. Dat geldt wel enkel voor het gebouw en niet voor de grond.

Investeren in vastgoed, of u dat privé doet of via uw vennootschap, gaat gepaard met een aantal bijkomende kosten: registratierechten en notariskosten, onroerende belasting, kosten voor onderhoud, herstellingen, verzekeringen etc. Via uw vennootschap kan u deze kosten bijna altijd aftrekken als beroepskost.

Ook de intresten die u betaalt op de lening waarmee het vastgoed werd gefinancierd, zijn aftrekbaar. Mits voldaan aan een aantal voorwaarden kan u zelfs de btw recupereren.

Middelen ter beschikking

Het is fiscaal vaak niet interessant om financiële reserves binnen uw vennootschap privé uit te keren. Als u binnen uw vennootschap liquide middelen ter beschikking heeft die u niet nodig heeft voor uw dagelijkse activiteiten, kan u uw vennootschapsgelden laten renderen door vastgoed aan te kopen en te verhuren of op termijn met meerwaarde te verkopen.

Bovendien laat de cashflow in uw vennootschap het vaak makkelijker toe om een krediet af te lossen dan met privémiddelen.

Overdracht naar de volgende generatie

Als u privé een onroerende schenking wil doen aan uw kinderen, gebeurt dat aan een progressief tarief. Per schenker en per begiftigde geldt een schenkbelasting van 3% op de eerste schijf van €150.000. Daarboven stijgt de belasting tot 9%, 18% of zelfs 27%.

Vastgoed dat u aankoopt via uw vennootschap, is eigendom van de vennootschap. De aandelen van uw vennootschap behoren tot uw roerend vermogen en dat kan u aan uw kinderen schenken aan het vlakke tarief van 3%, ongeacht het bedrag. Indien het om een familiale onderneming gaat, kan u de aandelen zelfs vrij van taksen schenken.

Aansprakelijkheid

Hoe meer u in vastgoed investeert, hoe groter de kans dat u vroeg of laat met een geschil te maken krijgt: een dispuut met een huurder, onenigheid met de verzekering of problemen met de vakman die werken uitvoerde. Als uw vennootschap eigenaar is van het vastgoed, zal die als rechtspersoon ook het geschil afhandelen en blijft uw privévermogen gevrijwaard.

Nadelen van een vastgoedinvestering via uw vennootschap

Privégebruik vastgoed

Als u het vastgoed privé gebruikt door er bijvoorbeeld te wonen, dan wordt dat beschouwd als een voordeel alle aard in de personenbelasting. Dat kan u echter wel voorkomen door een eerlijke huurprijs te betalen aan uw vennootschap.

Belasting op de werkelijke huurinkomsten

De huurinkomsten van een woning die privé verhuurd wordt, worden belast op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen terwijl een vennootschap belastingen betaalt op de werkelijke huurinkomsten. Die liggen doorgaans een stuk hoger en de te betalen belastingen dus ook.

Meerwaarde bij verkoop is belast

Vastgoed in de vennootschap wordt jaarlijks afgeschreven, waardoor de boekwaarde jaar na jaar daalt. Als het vastgoed op een bepaald moment wordt verkocht, realiseert de vennootschap een meerwaarde: het verschil tussen de verkoopprijs en de boekwaarde. Die meerwaarde is onderworpen aan de vennootschapsbelasting, wat een belangrijk nadeel is tegenover de verkoop van privévastgoed waar de meerwaarde (na vijf jaar) onbelast is.

De vennootschap is moeilijker te verkopen

Als u binnen uw vennootschap een activiteit uitoefent en daarnaast ook geïnvesteerd heeft in vastgoed, kan dat uw onderneming minder aantrekkelijk maken voor verkoop. Een potentiële overnemer kan namelijk geïnteresseerd zijn in het exploitatiegedeelte van uw onderneming, maar niet in het vastgoed. Het vastgoed binnen uw onderneming doet de waarde toenemen en maakt het dus ook duurder om de aandelen over te nemen. Als u de verkoop van uw onderneming overweegt, kan het zinvol zijn om het vastgoed eerst te verkopen of het onder te brengen in een andere vennootschap.

Gesplitste aankoop

Een gesplitste aankoop is een tussenoplossing waarbij u kan genieten van het beste van twee werelden. Met uw vennootschap betaalt u het vruchtgebruik van een onroerend goed en privé koopt u de blote eigendom. Dat betekent dat uw vennootschap het genotsrecht heeft en dat de aankoopwaarde van het vruchtgebruik kan worden afgeschreven. Na een periode van maximaal 30 jaar dooft het vruchtgebruik uit en wordt de natuurlijke persoon volle eigenaar.

Op deze interessante structuur wordt nauw toegezien door de fiscus, dus is het belangrijk om het vruchtgebruik correct te waarderen.

Conclusie

Om na te gaan of u vastgoed beter privé koopt dan wel via uw vennootschap, moet u heel wat zaken in acht nemen. Brengt u het vastgoed onder in een aparte patrimoniumvennootschap, koopt u het gesplitst aan of heeft u er toch meer baat bij om het privé aan te kopen? Elke situatie is anders en moet grondig geanalyseerd worden. Het advies van een expert kan u veel geld opleveren, daarom staat Inviva u graag bij om de juiste keuze te maken.